facebook Vkontakte LiveJournal e-mail
ПОДПИШИСЬ НА НОВОСТИ:


 

Деловой центр

13 февраля 2017 | Михаил БОРИСОВ
АРЕНДАТОР – ДРУГ ЧЕЛОВЕКА

Когда фирма Cushman & Wakefield собралась арендовать 560 кв. метров под офис на 45-м этаже нового One World Trade Center в Нью-Йорке, она решила по-новому подойти к планированию и оборудованию помещения, чтобы радикально сократить потребление энергии. Помочь в этом была призвана программа ULI Tenant Energy Optimization Program: план действий по оптимизации энергопотребления арендаторами офисных помещений. Его придумали в Urban Land Institute (ULI): расположенной в Вашингтоне некоммерческой исследовательской и обучающей организации (с филиалами в Гонконге, Лондоне и Франкфурте). ULI видит свою задачу в продвижении разного рода приёмов по энергоэффективному и устойчивому использованию городских территорий, оптимальному использованию персонала, умному росту (что бы это ни означало) и тому подобному – примечательно, что решением таких задач ULI занимается аж с 1936 года, то есть с той поры, когда об экоустойчивости и смарт-развитии никто слыхом не слыхивал.

Сегодня программа помощи арендаторам ULI Tenant Energy Optimization Program, естественно, концентрирует внимание на оптимизации ряда ключевых энергозатратных моментов эксплуатации: кондиционирования воздуха, зоны общественного питания, центров обработки данных, освещения. Изначально этот продукт разработали для использования в другой культовой офисной башне Нью-Йорка: Эмпайр Стейт Билдинг. Но затем председатель и главный исполнительный директор управляющей компании Empire State Realty Trust Энтони Малкин (по совместительству также и член управляющего совета ULI) предложил распространить эту идею и на другие объекты.

С помощью команды экспертов из ULI в Cushman & Wakefield доработали дизайн интерьера так, чтобы сжигать меньше электроэнергии. Они обзавелись сетью датчиков, измеряющих количество солнечного света, проникающего через окна, и скорректировали количество точек светодиодного освещения. Компания отказалась от прожорливых увлажнителей воздуха и уменьшила поток кондиционированного воздуха на каналы телекоммуникационных кабелей, когда стало понятно, что те вполне могут обойтись без этого. Зато система кондиционирования воздуха и отопления рабочих помещений получила насосы и двигатели даже более эффективные, чем того требуют действующие строительные нормы и правила.

Реализация этих мер принесла впечатляющие плоды: Cushman & Wakefield уменьшили прогноз потребления энергии почти на 48% и должны выиграть более 87 тыс. долларов только на коммунальных платежах в течение следующих 10 лет. С учётом остальной экономии, компания рассчитывает окупить примерно 50 тыс. долларов затрат на оптимизацию всего за 1,7 года.

Cushman & Wakefield были настолько впечатлены результатами, что теперь планируют заняться оптимизацией энергопотребления и на другой своей площадке: в четырёхэтажном блоке площадью 7700 кв. метров в офисной башне в центре Чикаго. Здесь должна быть глобальная штаб-квартира фирмы. Кроме того, компания собирается включить некоторые идеи оптимизации в базовую программу подготовки своих менеджеров по всему миру.

На осенней сессии членов ULI в Далласе в октябре 2016 года Малкин заявил, что институт готов сделать основную документацию по процессу оптимизации доступной для всех желающих. Сейчас она выложена на сайте tenantenergy.uli.org.

Энтони Малкин утверждает, что возлагать основную тяжесть борьбы с затратами энергии на плечи владельцев зданий неверно. Роль арендаторов необходимо повышать. Арендуемые площади, как правило, ответственны примерно за 65% энергопотребления офисного здания. И самый лучший способ побудить арендаторов использовать меньше энергии, утверждает он, это показать им, что это не вопрос гражданской совести, а бизнес-кейс с убедительным решением.

С этой целью он и его команда собрали и обработали ряд пилотных примеров, где не только описали конкретные меры оптимизации, но и разложили по полочкам объёмы экономии, прогнозируемые сроки окупаемости и отдачу от инвестиций.

На той же осенней сессии ULI прозвучало мнение, что разработанная здесь программа оптимизации энергопотребления арендаторами способна стать отраслевым стандартом, применение которого будет расширено за пределы офисных зданий. Этот процесс может ускориться, если крупные компании, арендующие миллионы квадратных метров, возглавят движение. Архитекторы, дизайнеры интерьеров и инженеры систем здания, первый раз опробовавшие на практике методики ULI, могут затем использовать их в качестве конкурентного преимущества, и это может стать ещё одним драйвером для распространения Tenant Energy Optimization Program.

Ещё один импульс может исходить от крупных институциональных инвесторов в сфере недвижимости, которые могут подтолкнуть управляющие компании активнее внедрять процесс оптимизации энергопотребления как способ сократить свои расходы и рыночные риски, демонстрируя одновременно социальную ответственность.

Если программа оптимизации энергопотребления арендаторами станет популярной, она сможет оказать огромное влияние на общее положение в отрасли. По словам Джейсона Хартке (Jason Hartke), руководителя направления коммерческой недвижимости в Министерстве энергетики США, в стране есть более 5 млн. коммерческих зданий с арендной площадью порядка 8,1 млрд. кв. метров, и они ответственны за пятую часть выбросов парниковых газов в США. Когда речь заходила об экономии энергии, «мы были зациклены на зданиях в целом», говорит Хартке, который прежде был вице-президентом Совета по зелёному строительству США. «Мы упустили из виду арендаторов. А ведь арендные площади – это половина всей недвижимости».

Добиться эффективного использования арендуемых помещений зачастую непросто и потому, что арендаторы не знают границ своей самостоятельности, осторожничают в вопросах стоимости и затрат времени, и порой ожидают, что владельцы недвижимости сами всё сделают за них.

Конечно, когда в игру вступает гигант JPMorgan Chase, то ничего нет удивительного, если Рэй Квартараро (Ray Quartararo), глава отдела планирования, проектирования и строительства, заявляет, что намерен применить принципы оптимизации энергопотребления на возведении кампуса корпорации в Плано, штат Техас. 300 млн. долларов и 93 тыс. кв. метров – это небольшая доля глобального портфеля недвижимости JPMorgan размером в 7,4 млн. кв. метров, включающего в себя объекты от небольших банковских розничных отделений до огромных центров обработки данных, не говоря уж об офисных зданиях. JPMorgan хочет посмотреть, как, применяя ULI Tenant Energy Optimization в своих владениях, компания сможет достичь значительной экономии энергии: пример, которому другие глобальные корпорации могли бы последовать.

Однако, что хорошо для JPMorgan Chase, не обязательно будет таковым для мелких арендаторов, не слишком уверенных в завтрашнем дне и склонных экономить на спичках. Конечно, когда компания даёт понять, что является экологически ответственной, – этот момент приобретает всё большее значение как для потенциальных новых сотрудников, так и для клиентов. Но всё хорошо в меру, и владельцам недвижимости или управляющим компаниям не стоит впадать в эйфорию и думать, что все без исключения арендаторы будут одержимы идеей устойчивого развития.

В качестве частичной меры Энтони Малкин ещё в 2015 году пробовал убедить Конгресс США одобрить создание новой сертификации для арендаторов Tenant Star, наподобие программы Energy Star, которую поддерживает Агентство по охране окружающей среды США. Он и его сторонники полагают, что колеблющиеся увидят для себя пользу в Tenant Star, чтобы громче заявить о себе как экологически и социально ответственном бренде. «Каждый захочет красивую доску на вход!» – шутил Малкин. Сегодня разработка программы Tenant Star остаётся в зародыше, как говорит Джейсон Хартке. Не хватает статистических данных по арендуемым площадям. Необходимо море замеров и статистической обработки результатов, чтобы в итоге построить кривую распределения характеристик и найти место каждого на ней. Также нужно финансирование, но сегодня маловато шансов на то, что Конгресс выделит средства на такую программу.

Но даже если судьба Tenant Star остаётся туманной, федеральные органы могли бы поддержать домовладельцев и арендаторов другими способами: например, поменять некоторые настройки в компьютерных программах энергетического моделирования зданий, которые сейчас ориентированы на оценку здания целиком, а могли бы больше внимания уделять разбивке по секциям или этажам. Также было бы неплохо, если бы региональные энергетические компании включились в работу и помогли арендаторам оптимизировать потребление энергии, чтобы те снизили счета за электричество.

Позиция крупных игроков рынка недвижимости, конечно, имеет решающее значение, потому что иначе мелкие арендаторы могут и не воспользоваться новыми возможностями. «Конечно, главная засада – это небольшие арендаторы, которые выходят на рынок на несколько лет и не очень-то в курсе того, что происходит, и не рвутся знать», – считает Рэй Квартараро. – «Вот они-то должны просто полагаться на архитекторов и инженеров, которые в теме и знают, что делать».

[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]