facebook Vkontakte LiveJournal e-mail
ПОДПИШИСЬ НА НОВОСТИ:


 

Архитектор

19 мая 2014 | Светлана Дувинг
Борис Левянт: «Сертификация по зеленому стандарту – это премия за здравый смысл архитектора»

get_project-098_000

Борис Левянт – один из немногих российских архитекторов, который получил известность не только благодаря реализованным проектам, но и из-за эффективного менеджмента своей компании. Он считается чуть ли не единственным успешным бизнесменом в области коммерческого проектирования в России. И хотя официально его архитектура отнюдь не позиционируется как зеленая или экологичная, сотрудники именно его мастерской были в числе первых, кто прошел курсы сертифицированных оценщиков по системам BREEAM и LEED. Учитывая его здравый взгляд на вещи, мы попросили Бориса Владимировича рассказать о его понимании и перспективах развития зеленого строительства.

— Насколько нам известно, архитекторы вообще очень неохотно тратят деньги на обучение. Почему вы еще в самом начале, когда о зеленом строительстве никто еще толком ничего не слышал, послали своих сотрудников на курсы оценщиков, несмотря на то, что стоимость обучения 1 человека за 2 дня составляла 75 000 рублей?
— Дело в том, что у нас всегда были и есть западные клиенты, у которых в корпоративном стандарте прописано размещение только в сертифицированных интерьерах или зданиях. Поэтому мы и стали одними из первых проектировщиков в России, которые с этим реально столкнулись. Первые сертифицированные интерьеры в Москве – штаб-квартира Siemens и подразделение одного очень известного международного банка[VE1] – выполнены нашей мастерской. Постепенно мы разобрались в структуре зеленых стандартов и поняли, как все это работает.

— И как, по-вашему, это работает?
— Приведу конкретный пример. На одном из московских проектов я выступал консультантом — формировал проектную группу, идеологию проекта, закладывал базовые решения и т.д. Клиент попался такой, который о «зеленом» ничего не знал, и разделял общее мнение российских девелоперов о том, что стоят такие вещи в пять раз дороже. Однако когда мы начали с этим серьезно разбираться, то выяснили, что даже в случае с огромными площадями (а это был офисный комплекс в 300 000 кв.м), проведение сертификации по уровню «золото» увеличивало капиталовложения не более чем на 5%, зато рост капитализации объекта при этом составлял уже процентов 20-25. Когда мы продемонстрировали заказчику всю эту экономику, то у него, как у всякого вменяемого человека, тут же возник вопрос – а насколько увеличивает капитализацию «платина». Ответ «на 40%» произвел на клиента такое впечатление, что он даже забыл спросить, насколько увеличиваются при этом затраты. А увеличиваются они совсем не на много — процентов на 8… В общем, когда мы начали глубоко в это погружаться, то поняли, что в зеленом строительстве есть одна чисто «внешняя» история, о которой сейчас все говорят – изменение климата, экология и т.п., а есть — и это как раз невидимая обывателю часть айсберга, которая связана с финансированием и ростом капитализации. Иными словами, проектирование по зеленому стандарту и дальнейшая сертификация объекта – действительно очень серьезный инструмент его капитализации, и не использовать его было бы довольно странно. Но, к сожалению, пока не для всех девелоперов это очевидно.

— Просто не знают?
— С одной стороны, не знают, с другой стороны, не верят, у нас же никто никому не верит. Логику особо не слушают, потому что сегодня эта логика начинает работать при определенных гарантиях того, что клиентом станет международная корпорация или, например, западный инвестфонд с высокими требованиями к приобретаемой или арендуемой недвижимости. А где эти корпорации или фонды? Разве их у нас много? А вот на Западе ситуация совсем другая. В Европе и Америке движение в направлении «озеленения» проектирования и строительства достаточно активное. Но там, что очень важно, этот процесс имеет мощную правительственную поддержку. В ряде стран, например, таких как США и Канада, все государственные органы (а за ними и крупные транснациональные корпорации) используют для своих нужд исключительно здания, сертифицированные по «золоту» или «серебру», что является очень сильным стимулом для развития отрасли. Поэтому я считаю, что на начальном этапе – в момент запуска экостроительства — главную роль должно играть государство.

— Разумеется, господдержка – это основной инструмент. Но вам не кажется, что эту тему будет также двигать меняющийся спрос со стороны конечного потребителя? В одном из своих интервью вы сказали, что у нас люди еще не живут так хорошо, чтобы думать об экологии. Но в Москве и Петербурге, кажется, это уже произошло…
— В какой-то степени это так, но с другой стороны, что россиян больше всего интересует в качественной недвижимости? Мы еще не привыкли стремиться к более высокому комфорту (к таким вещам, как скажем – большее количество естественного света, более качественная воздушная среда и т.д.), который объективно дают зеленые здания. В основном сегодня заказчиков особенно в области коммерческой недвижимости по-прежнему интересует рост ее капитализации. И в случае с зеленым строительством на первый взгляд складывается странная ситуация, когда стоимость объекта как бы не кореллирует с тем cash flow, которое он генерирует.

— Прокомментируйте, пожалуйста.
— Возьмем, к примеру, ту же Белую площадь. Этот комплекс был приобретен за определенную сумму. Простым делением суммы на площадь, получается, что стоимость 1 кв. метра, включая все, в т.ч. и паркинг, который практически не приносит дохода – составляет почти $10 000. И какой же доход может дать такая недвижимость?.. Значит, девелопер как-то по-другому подходил к расчетам, и в первую очередь – ориентировался на определенный тип клиентов. Как я уже говорил, если его клиент – иностранный фонд, то для таких потребителей важна не только и не столько стоимость квадратного метра, сколько гарантия, что объект спроектирован и построен качественно, и будет иметь длинный жизненный цикл (то есть морально не устареет в течение многих десятилетий). А сертификация по зеленым стандартам именно об этом и свидетельствует. Кроме того, наличие такого «зеленого» доказательства высокого качества объекта может выступать сегодня дополнительным конкурентным преимуществом. Ведь при активном рынке продавца, то есть когда покупателей много, а купить нечего – «метут» все, а когда рынок меняется как сейчас — покупателя нет, а продукт производится, возникает конкуренция. И приходится доказывать, что ты это слепил «не из того что было», как говорится, а из чего-то более или менее приличного. Кто может это подтвердить? Как вариант – сертификация по зеленому стандарту. Поэтому, безусловно, за этим направлением есть будущее.

— У вас есть аккредитованные оценщики или ваши архитекторы просто прошли обучение с целью предоставлять услуги по такому виду проектирования?

— Оценщик — это другая профессия. Наши архитекторы только проектируют. В будущем они смогут стать оценщиками, если захотят.

IMG_3170_495_09876

Офис компании Siemens, сертифицированный по LEED

— Что самое сложное в процессе проектирования по зеленым стандартам в России?
— Самое сложное – это поиск компромисса между инновационностью проекта и его экономикой. Для получения золотого сертификата LEED, как известно, нужно набрать 65-70 баллов. И раз в пять лет эти требования повышаются. Если упереться и применить все «самое-самое» (инновационное, энергоэффективное, экологичное и т.д.), что есть на рынке, то баллов получится в пять раз больше, чем нужно. Но, разумеется, «самое-самое» и стоит соответственно, а заказчик все равно всегда свои деньги считает. Даже самый продвинутый, даже тот, который готов построить зеленое здание. И начинаются интеллектуальные поиски…

— В которых как раз и проявляется уровень и профессионализм архитектора?
— Именно. С одной стороны, мы изучаем и анализируем решения, использования которых требует стандарт, с другой – пытаемся понять, насколько они адекватны для применения в наших условиях, и с третьей – пройдут ли они по цене. Например, понимаем, что в данном случае вполне можно получить баллы за стоянку для велосипедов, и было бы правильным сделать тройной энергоэффективный стеклопакет плюс систему защиты и управления солнечной радиацией. Но стоимость зашкаливает. Зато вместо качественного и дорогого стеклопакета проще и дешевле сваривать резервуар для сбора вторично используемых вод… Таким образом, набираем нужное количество баллов и укладываемся в утвержденный бюджет – совмещаем разумную инновационность и требование заказчика потратить как можно меньше. Поэтому, я бы так сказал – сертификация по зеленому стандарту – это, по сути, премия за здравый смысл архитектора и девелопера. Кстати, именно по причине наличия здравого смысла у проектировщика сертифицированного здания, перед нами далеко не всегда объект, который сверху донизу напичкан супер-навороченными решениями. И, тем не менее, такой сертификат, несомненно, свидетельствует о высоком качестве и эффективности заложенных проектных и управленческих решений, которые объективно продлевают жизненный цикл здания.

— То есть вы подтверждаете, что даже в России вполне можно спроектировать объект, который не будет стоить «как чугунный мост» и может успешно пройти сертификацию?
— Никакой фантастики. Реальные возможности и технологии для набора необходимого количества балов у нас давно есть. Весь смысл в находчивости и некой профессиональной эрудиции проектировщика — где-то немного схитрить, где-то придумать оригинальный подход, где-то спроектировать как обычно.

— А вы продвигаете идею проектирования зеленых зданий?
— Разумеется, продвигаем. У нас в каждом предложении для заказчика вставлена фраза о том, что мы предоставляем услуги по проектированию и менеджменту проекта под сертификацию. И мы знаем, как минимизировать затраты в этом процессе. Мы советуем нашим клиентам — не экономьте, а если уж вы потратили немного больше, то давайте мы ваш проект красиво упакуем и повысим его стоимость. Ведь если есть такая возможность, и выгоды явно больше, чем затраты, то почему бы этим не воспользоваться?

[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]