facebook Vkontakte LiveJournal e-mail
ПОДПИШИСЬ НА НОВОСТИ:


 

Зеленый город

5 сентября 2016 | Ксения Агапова
BREEAM COMMUNITIES: ДЛЯ ТЕХ, КТО СТРОИТ БОЛЬШИЕ ПЛАНЫ

шаб_агапова_отзывы_эко_тектоника_1

За мою практику сертифицированного оценщика BREEAM и LEED ко мне лишь трижды обращались с вопросами о проведении сертификации проектов по малоизвестному в России стандарту BREEAM Communities. И все три раза дальше разговоров дело не шло. К сожалению, в России пока недооценивают этот инструмент организации зелёного строительства. Поэтому давайте попробуем взглянуть на стандарт BREEAM Communities поближе и разобраться хотя бы в общих чертах в тех возможностях, которые он открывает дальновидному девелоперу или местным органам власти.

Стандарт BREEAM Communities существует с 2009 года. В 2012 году он был существенно обновлён. Конечно, можно говорить, что он находится как бы в «информационной тени» своих более известных собратьев из семейства BRE: того же BREEAM New Construction или BREEAM In-Use. Разумеется, в силу особенностей, о которых мы поговорим чуть ниже, этот стандарт и не может рассчитывать на схожую популярность.

По данным BRE на 2014 год, в мире насчитывалось 8 завершённых проектов с сертификацией по BREEAM Communities и ещё 18 были в работе. В основном, конечно, речь идёт о Великобритании, но этот стандарт использовался также в Швеции, Бельгии и Исландии. При этом в 13 странах насчитывалось 66 лицензированных асессоров по этому стандарту. Конечно, сегодня эти показатели увеличились, но всё равно они несравнимы с показателями самых распространённых стандартов, разработанных BRE Global.

7542197_orig

Дело здесь, конечно, прежде всего, в том, что BREEAM Communities – стандарт, оценивающий такой специфический документ территориального развития, как мастер-план. Мировая практика создания мастер-планов населённых пунктов и территорий еще очень молода. Но это, безусловно, нарастающий тренд планировочной деятельности, к которому активно присматриваются и в России.

Много было разговоров, например, о мастер-плане Перми, разработанном голландской командой KCAP. Наша специфика в том, что мастер-план как документ не предусмотрен ни Градостроительным кодексом РФ, ни Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». То есть создание мастер-плана – это формально добрая воля и инициатива муниципалитета или девелопера-застройщика. С одной стороны, это, конечно, ограничение. С другой, как это порой бывает в жизни, – шанс.

castleward2

Давайте сперва скажем несколько слов об ограничениях, вытекающих из самого принципа мастер-планирования и отражающихся в стандарте BREEAM Communities.

Изначально в Англии он создавался под задачи местных органов самоуправления, муниципалитетов. Этим сразу задаются как бы рамки, масштабы работ. Создатели стандарта пишут, что он ориентирован на “medium to large scale developments, including new communities and regeneration projects”. В стандарте нет прямого ограничения на объем оцениваемой территории, указывается лишь, что проекты застроек до 10 зданий считаются малыми, а более 6000 – требуют доработки стандарта Bespoke. Если посмотреть на проекты, проходившие и проходящие сертификацию, то мы увидим разброс площадей от 2 до 180 га. То есть это в любом случае локальная история.

Второе ограничение – стандарт не рассчитан для районов со сложившейся застройкой, где планируются точечные проекты. Но он успешно использовался, к примеру, для редевелопмента делового центра Манчестера. Там была промзона с выведенными предприятиями: всё снесли и выстроили новый коммерческий городской центр с новыми зданиями. Если приложить это к Москве, то редевелопмент бывшей промзоны ЗИЛ – это был бы классический кейс для BREEAM Communities. То есть мы говорим обязательно не о хаотичной, а о плановой застройке.

В этом смысле, пожалуй, было бы интересно «наложить» стандарт, его принципы, на новые градостроительные и ландшафтные тенденции и решения в Москве. Многие принципы из тех, что наблюдаются в новой политике организации городского пространства в Москве, отчасти представлены и в стандарте BREEAM Communities. Например, стремление вывести больше людей на общественные пространства для общения, стремление снизить роль автомобиля в городе – это всё входит в состав BREEAM Communities. Больше велосипедов, больше тротуаров, больше островков и зон отдыха: новые столичные стандарты ландшафтного планирования опираются на лучшие международные практики, и тем самым пересекаются с BREEAM Communities.

1908071_skolkovo_green_city

Другой российский пример – мастер-план Сколково: там многие принципы BREEAM Communities фактически заложены, если их сравнить.

Дело в том, что в стандарте есть ещё одно важное ограничение. В нём значительное место отводится социальным факторам. То есть если BREEAM New Construction – стандарт строительно-экологический, то BREEAM Communities – это стандарт эко-социальный. Он исключает ситуацию, когда девелопер получает где-то на трассе М4 участок, строит там высотки, распродаёт эту абсолютно мёртвую зону, где есть формально одна детская площадка (потому что без неё не примут объект), формально один детский сад, но где в свободное время людям делать совершенно нечего, пойти некуда, надо за любой мелочью куда-то выезжать с этой территории, общественного центра нет. И посмотрите, например, мастер-план сертифицируемого района Каслуорд в английском городке Дерби: там, помимо жилья, включены и магазины, и кафе, и рестораны, и социальный центр, и досуговый центр, и даже кабинет дантиста и медицинский центр. Заранее.

Поэтому девелопер, который хочет построить классический подмосковный коттеджный «эко» посёлок закрытого типа – река, дома, забор, ворота, будка охраны – сертифицировать его план по BREEAM Communities вряд ли сможет.

mediacityuk-6

В чём же тогда смысл и перспективы использования стандарта BREEAM Communities в России, кто его «целевая аудитория» (имея в виду и то, что сертификация эта не из дешёвых: только сертификационный взнос составит от 25 тыс. до 100 тыс. фунтов)?

Разумеется, это инструмент серьёзных инвесторов и девелоперов. Этот инструмент помогает им избежать возможных ошибок в генеральном планировании, тем более вероятных и тем более дорогих в устранении, чем серьёзнее и сложнее проект в целом.

Например, в той же Новой Москве – там строят своего рода малые города, вполне западного формата. Это прекрасный объект для сертификации по BREEAM Communities. Да и не только в Москве – есть и другие регионы, где реализуются крупные девелоперские проекты, и где серьёзные инвесторы, в том числе зарубежные, хотят иметь максимум уверенности в том, что инвестируемый проект оптимален по всем параметрам. Это делает применение сертификации по BREEAM целесообразным в их глазах.

У таких проектов есть и вторая сторона: повышенное внимание к ним со стороны местных властей. И здесь также предпочли бы рассматривать сертификацию по BREEAM Communities как своего рода гарантию на раннем «бумажном» этапе реализации, что потом им не придётся участвовать в разбирательствах: почему строили так, а не иначе, кто сказал, что так лучше, и так далее. В Англии тоже зачастую муниципалитет смотрит на сертификацию как на некоторый способ подстраховаться и разделить ответственность за мастер-план развития поселения с оценщиками. Россия в этом отношении не уникальна.

mediacityuk-4

И конечно, это маркетинг. Паблисити. Способ повысить коммерческую привлекательность всего продукта. Девелопер, применяя этот стандарт, будет очевидно опираться на лучшие международные практики, и покупатель недвижимости будет иметь дополнительный аргумент в пользу приобретения именно данного объекта. И то обстоятельство, что такая сертификация едва ли в обозримом будущем станет в России массовой, повышает потребительскую стоимость объекта недвижимости, делает его по-настоящему престижным и редким.

Есть ещё два очевидных вопроса, касающихся стандарта BREEAM Communities, ответы на которые важны для понимания места этого стандарта в общей линейке продуктов BRE Global.

gillespies_canarywharf_09

Первый касается состава критериев оценки – в сопоставлении с более известными стандартами BREEAM для зданий или помещений. Принцип построения стандарта, конечно, сохраняется, но структура и состав критериев меняются. Так, BREEAM Communities состоит из следующих категорий: «Климат и Энергия» (критерии, связанные с воздействием развития данной территории на изменение климата, например, снижение эффекта теплового острова или планирование с учетом рисков наводнений), «Создание местоназначения» (формирование особой инфраструктуры территории, изучение демографической обстановки, ландшафтное планирование, безопасность на территории, создание комфортных условий для пешеходов и прочее), «Сообщество» (социо-культурные аспекты влияния создаваемого объекта на местных жителей – например, инклюзивный дизайн), «Транспорт» (создание инфраструктуры, направленной на снижение использования личного автотранспорта), «Экология» (компенсация потери биоразнообразия, экологические коридоры и прочее), «Ресурсы» (снижение использования ресурсов в процессе строительства и в процессе эксплуатации объекта, использование региональных ресурсов и строительных материалов, снижение загрязнения местных водных ресурсов), «Бизнес» (создание рабочих мест, развитие направлений бизнеса, приоритетных для данной территории), «Здания» (сертификация всех зданий по стандарту BREEAM и желаемый рейтинг) и «Инновации» (традиционное окно для творчества).

Для данного стандарта в рамках категории «Энергия и Климат» добавляются критерии, связанные с планированием территории и с ориентацией зданий на местности. Есть критерии, связанные с общими транспортными потоками, доступностью и связностью. Ландшафтные решения: снижение нагрузки на ливневую канализацию и попытки компенсировать негативный эффект теплового острова: если на территории есть здания с зелёными кровлями (минимум 25% от площади), то за это начисляются дополнительные баллы. Поощряется обустройство систем устойчивого дренажа: это когда искусственно моделируются естественные гидрологические процессы просачивания воды через грунт, песок, гравий и т.п. в водоносный слой. Строятся специальные каналы, подбирается флора, строение слоёв грунта, и вода очищается естественным образом.

tumblr_mdh3w1FBN41r088uto1_1280_000

Отдельная тема – создание условий для развития так называемого локального бизнеса, чтобы сократить потребность в ежедневных поездах на работу. Причём как везде в стандартах BREEAM, в BREEAM Communities тоже есть критерии обязательные и добровольные. Без обязательных критериев вы в стандарт не пройдёте, и локальный бизнес – это критерий добровольный. Есть критерии, связанные с менеджментом отходами. Это централизованная схема вывоза, наличие плана по управлению строительством с учётом повторного использования и уменьшения объёма отходов, и так далее.

Теперь что касается взаимосвязи стандарта BREEAM Communities с другими стандартами семейства BREEAM. Важно учесть, что многие критерии, которые заложены в этот стандарт, будут как бы перетекать в сертификацию BREEAM для зданий, если таковая будет иметь место, что логично. То есть если вы запланируете сертифицировать здание по BREEAM на территории, которая была сертифицирована по BREEAM Communities, то однозначно баллов вы наберёте больше, чем если бы вы делали это независимо. Наличие сертификата BREEAM Communities облегчает и упрощает дальнейшую сертификацию по BREEAM объектов, охваченных мастер-планом.

malmo

Но и в обратную сторону: если вы заранее закладываете в мастер-план организационные меры, предполагающие дальнейшую сертификацию зданий по BREEAM, то это позволяет выше сертифицироваться по BREEAM Communities в зависимости от планируемых заложенных рейтингов. Например, можно в договор долевого строительства объектов на территории закладывать условие, чтобы девелоперы обязательно сертифицировали свои объекты по BREEAM не ниже такого-то уровня. Подобная схема была реализована в Сколково и вполне себя оправдала.

Метки
[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]