facebook Vkontakte LiveJournal e-mail
ПОДПИШИСЬ НА НОВОСТИ:


 

Нормативы

22 апреля 2014 | Сергей Панасенко
Сложности выбора

Choice-of-one-door_405968

Есть известный старый анекдот о свахе, легко получившей согласие местечкового портного на брак его дочери с сыном графа Потоцкого, и радостно хлопнувшей в ладоши: «Полдела сделано, осталось уговорить графа Потоцкого!» В России застройщики, принявшие стратегическое решение сертифицировать своё здание по «зелёным стандартам», тоже подчас склонны полагать, что полдела они сделали, и остались только технические вопросы: выбрать, по какой системе проводить сертификацию. И тут естественно оказывается, что «уговорить графа Потоцкого» как раз и есть самое сложное. Ксения Лукьященко, руководитель группы экологической сертификации компании «ЭкостандартГруп», вспоминает: «У нас бывали клиенты, которые отказывались от идеи сертификации вообще, поняв вдруг, что это достаточно сложно, потребует их участия и корректировок в проекте». Так как же выбирать систему экологической сертификации, чтобы затраты денег и времени имели смысл?

Кому доверить выбор

agapova_45

Ксения Агапова

Но начнём с другого: а кому, собственно, следует доверить выбор? Вопрос не праздный, и дело вовсе не в том, кто в проекте «главнее». В России так сложилось, что выбор системы сертификации – прерогатива заказчика. Именно он, по признанию Ксении Агаповой, заместителя директора в компании Jones Lang LaSalle, убеждает всех остальных участников проекта – что, по её словам, в корне отличается от зарубежного опыта. На Западе именно проектировщики первыми заинтересованы делать проекты с внедрением «зелёных» стандартов, поскольку это служит подтверждением их профессионализма.

С ней согласна и Ксения Лукьященко. По её опыту, на стадии выбора системы никто не вдаётся в технические подробности. До уровня детализации, на котором ГИП, например, мог бы сформулировать свою точку зрения, разговор не доходит. У консультантов по сертификации общение происходит с заказчиком, а инженеры и архитекторы либо вообще не в курсе, что происходит выбор системы экологической сертификации, либо знают, но просто ждут решения, так как их не вовлекают в процесс выбора. «За последние несколько месяцев у нас было всего один запрос, когда инженерная группа пыталась разобраться в системах», — говорит г-жа Лукьященко.

Но если проектировщики и архитекторы остаются с их специальными знаниями в стороне от выбора системы сертификации, на основании чего делается выбор? Что может знать заказчик об отличиях BREEAM от LEED и обеих от DGNB и отечественных «Зелёных стандартов»? На что он ориентируется при выборе – а главное, на что ему следует ориентироваться? Ведь объект объекту рознь: один строится для продажи, второй – для себя, третий – для коммерческого использования; одно дело – огромный бизнес-центр, другое – небольшое офисное здание.
Алексей Поляков, генеральный директор «Просперити Проджект Менеджмент» и председатель правления Совета по экологическому строительству в России, считает, что сертификация даёт снижение рисков, маркетинговые преимущества, высокую привлекательность для инвесторов, возможность повысить ставки или снизить эксплуатационные расходы и комфорт для конечных пользователей – значит, она несёт преимущества для любых объектов и для разных клиентов: инвесторов, девелоперов, собственников, арендаторов.

По мнению Ксении Лукьященко, заказчик обычно чётко знает, какую систему сертификации выбрать, только если заранее «строится» под конкретного будущего арендатора из Европы или Америки. Но когда такой уверенности нет, ему следует обращать внимание на множество, казалось бы, второстепенных факторов: например, сдаётся объект с отделкой или без. Если без отделки – готов ли он «навязать» будущим арендаторам дополнительные экологические требования к отделке и внутреннему оборудованию, которые буду прописаны в договоре аренды. Если он к этому не готов, то, скорее всего, о BREEAM надо забыть. Она говорит: «С LEED тоже будет сложновато, но там хотя бы можно будет попробовать набрать кредитов (баллов за те или иные параметры проекта – З.Г.) по разделам, где арендаторы ничего делать не должны».

leed_506_506

Почувствуйте разницу

Ксения Лукьященко продолжает: «Ключевое значение для сертификации любого объекта, в конечном счёте, имеет позиция заказчика, говорит она. Если он не склонен тратиться на специальное освещение, на дорогое инженерное оборудование, не стремится контролировать проектировщика и подрядчиков, чтобы те не отклонялись от замысла, не удешевляли, не упрощали, покупали нужные материалы – тогда ему надо брать самый облегчённый вариант сертификации. Может быть, наши «Зелёные стандарты». В любом случае, при таком отношении точно не получится сертифицировать по DGNB, и с большими усилиями можно попытаться заработать самые низкие, начальные уровни по LEED или BREEAM».

Стандарт DGNB в большей степени, нежели LEED и BREEAM, учитывает экономическую составляющую проекта и прибыль собственника в долгосрочной перспективе до 50 лет, напоминает Елена Мелёшкина, заместитель руководителя проектов компании Cushman & Wakefield. Поэтому он может быть интересен девелоперу, который строит не для немедленной продажи. Но не стоит забывать, что помимо собственно системы сертификации, следует заранее определить и желаемый уровень сертификата.

Ведь для минимального и среднего уровня, говорит г-жа Мелёшкина, будет достаточно применения энергоэффективных базовых систем здания, использования качественных сертифицированных строительных материалов и привлечения ответственного проектировщика и генподрядчика. А более высокий уровень сертификата потянет за собою применение более сложных инженерных решений и, как следствие, увеличения бюджета проекта. Так что выбор схемы сертификации – это ещё и выбор финансовый.

Все три основных стандарта имеют версии для разных функционалов и видов (новое/старое) зданий, утверждает Алексей Поляков. Если уж говорить о затратах, то размер здания прямо влияет только на отчисления собственнику стандарта. Сертификация же делается по полной программе независимо от площади здания, и на всём цикле от проектирования до ввода в эксплуатацию. Главное для сокращения расходов – как можно раньше задуматься о сертификации и собрать все «лёгкие» баллы, не требующие значительных затрат.

фото_506023

Ксения Лукьященко

«Начните с того, что оцените объект, – советует на своём опыте Ксения Лукьященко. – Если он сравнительно прост, то вам правильнее всего ориентироваться на BREEAM pass. Там мало обязательных требований, и рейтинг можно набрать за счёт несложных решений. Офисные здания вполне набирают «pass» без каких-либо сложностей, если это качественно сделанный проект, расположенный в городской среде, пусть и без выдающихся «зелёных» решений. Если местоположение у объекта хорошее, и с требованиями по теплозащите всё в порядке, можно будет попробовать LEED certified или даже «silver». А вот DGNB, по практике, в России применима лишь для офисных зданий премиального уровня, где заложены недешёвые решения и есть бюджет, позволяющий выбирать материалы и оборудование высокого класса».

Если же вы строите жильё, то здесь пойдёт и LEED, и BREEAM, и даже наши «Зелёные стандарты». Сложность LEED и BREEAM здесь сопоставима, за исключением некоторых измерений. Площадь здания не имеет большого значения в пределах до 60–90 тыс. кв. метров. Правда, если проект огромный и состоит из разных функциональных частей (например, торговый блок, офисы, жильё), то сложность работы сильно возрастёт. По BREEAM, возможно, придётся сертифицировать разные части здания по разным схемам, как несколько параллельных проектов, а по LEED будет сложно и дорого строить энергетическую модель для такого смешанного объекта. В таком случае практичнее всего – «Зелёные стандарты». Но здесь уже примешиваются соображения маркетинговые…

bg_5069г90

Алексей Поляков

Алексей Поляков: «Весьма условно можно сказать, что BREEAM – это комплексная экологичность, LEED – энергоэффективность, а DGNB – устойчивость и жизненный цикл здания». Его поддерживает Ксения Агапова: «Если объект нацелен больше на энергоэффективность, то лучше использовать систему LEED, а BREEAM направлен на решение более широкого спектра экологических задач».

Зачем?

Остаётся только самому заказчику понять, ради чего же, собственно, он затевал сертификацию. Говоря словами ещё одно старинного анекдота, на этот раз одесского, что ему нужно: шашечки или ехать? Реальная энергоэффективность – или красивая табличка у входа?

«Чаще всего, – соглашается Ксения Агапова, – выбор изначально делается именно по соображениям маркетинга, а уж потом в проект закладываются те или иные решения, которые позволяют пройти ту или иную систему сертификации». Телега впереди лошади? Елена Мелёшкина подтверждает, что маркетинговая составляющая имеет, возможно, ключевое значение для застройщика, особенно на этапе становления зелёной сертификации, так как является важным конкурентным преимуществом. Когда в стране все или большинство новых зданий проходят сертификацию, её невозможно уже рассматривать как преимущество: она делается нормой.

Но девелопер в России пока считает сертификацию чем-то исключительным, своего рода УТП просто по факту редкости, и Ксения Лукьященко говорит: да, пока при выборе системы сертификации заказчик мало внимания обращает на соображения энергоэффективности, эко-устойчивости, и так далее. Больше внимания он уделяют тому, с одной стороны, насколько будет трудоёмко и вообще вероятно пройти сертификацию по избранной схеме, а с другой – какая система «круче» и больше по душе арендаторам или покупателю.

breeam CMYK

В этой ситуации его сравнительно мало волнует то, что составляет предмет беспокойства специалистов по сертификации: что LEED менее удобен, так как основан на американских нормах (ASHRAE) и на непривычной для нас имперской системе мер, хотя и позволяет подачу документов на английском языке по шаблонам любым специалистом, а BREEAM, хоть и основан на метрической системе и «приемлет» русский, требует участия сертифицированного оценщика и в ряде случаев довольно расплывчат.

Ксения Лукьященко поясняет: заказчики пока почти не обращают внимания на такие детали. Нормативная база, язык и прочее их вообще мало волнуют: по их мнению, разобраться в этой китайской грамоте – задача нанимаемого консультанта. Что всех интересует, так это какие в системе требования с точки зрения «А сможем ли мы это сделать?» и «Подойдёт ли это к нашему проекту, или надо всё перекраивать?».

Какая система ближе?

Хотя какая из систем сертификации лучше стыкуется с российской нормативной базой, с доступностью на рынке материалов и оборудования, поинтересоваться стоило бы, потому что игнорирование этого обстоятельства может дорого обойтись. По мнению Ксении Агаповой, в этом плане выигрывает BREEAM, как система международная. Алексей Поляков полагает иначе: «Считается, что советские строительные нормы и стандарты были очень похожи на немецкие. Поэтому нам как бы ближе DGNB. Но соответствие стандарту DGNB прямо сейчас требует до 80% импорта материалов и оборудования. На самом деле, для ответственных строителей для соответствия стандартам нужно лишь строго соответствовать нормальной европейской (а не среднеазиатской) практике».

DGNB_Logo2010_5076

Елена Мелёшкина смеётся: какая система нам ближе? Никакая… А если серьёзно, то с точки зрения требований к проектированию ближе DGNB, как сказал г-н Поляков. Но BREEAM тоже допускает применение местных норм, если они соответствуют европейским или превосходят их. LEED апеллирует исключительно к американским нормам, это правда. Она согласна с тем, что если вы строите на европейском уровне, это обстоятельство не имеет решающего значения.

Что же касается строительных материалов, технологий строительства и производства, то на российском рынке пока, увы, местных аналогов нет, и тому, кто всё же принимает решение о системе экологической сертификации – заказчик это или проектировщики – следует об этом постоянно помнить.

[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]