facebook Vkontakte LiveJournal e-mail
ПОДПИШИСЬ НА НОВОСТИ:


 

Дискуссия

1 июня 2016 | Сергей ПАНАСЕНКО
СТАРИКИ – ЭТО МЫ ЗАВТРА

wozoco

На российско-британском круглом столе «Архитектура для долголетия» на выставке «Арх Москва» собственно об архитектуре говорили сравнительно мало.

По совпадению, синхронно с круглым столом заседал Совета по развитию социальных инноваций регионов при Совете Федерации. Возможно, именно по этой причине ни представители московского правительства, ни представители федерального правительства, чьё участие в круглом столе было анонсировано, на него не пришли.

В Совете Федерации вице-спикер верхней палаты Галина Карелова говорила, что к 2020-му году в России планируют полностью модернизировать сеть домов престарелых, чему посвящена разрабатываемая программа по развитию сети стационарных учреждений социального обслуживания граждан преклонного возраста (так на официальном языке совокупно именуются все типы «домов престарелых»). Окончательный вариант программы покажут осенью.

Сегодня в России имеется 1534 учреждения социального обслуживания. Их число неуклонно сокращается с 2007 года – преимущественно вследствие укрупнения. С одной стороны, так экономится фонд оплаты труда, сокращаются затрат на содержание и на коммунальные услуги. С другой стороны, нет иного выхода: старые здания просто элементарно разрушаются или сгорают по причине ветхости (порой – заодно с постояльцами). Количество мест в домах престарелых при этом остаётся поразительно стабильным с того же 2007 года: 250 тысяч плюс-минус тысяча-две. Ещё в 2013 «тучном» году заместитель министра труда и соцзащиты Алексей Вовченко в интервью журналу «Эксперт» признал: «Мощности государственной сети интернатов и домов престарелых уже на пределе». С тех пор число пенсионеров в РФ выросло на миллион, а очередь в эти учреждения растянулась до 15 тысяч человек (по другим оценкам – до 20 тысяч).

Верея. Дом престарелых

Верея. Дом престарелых

По словам Галины Кареловой, новые дома престарелых строятся лишь в пятнадцати российских регионах. Но поскольку у государства (фактически – у регионов) денег на развитие сети этих учреждений больше нет, надежды в вышеупомянутой программе возлагаются на государственно-частное партнёрство. Иными словами, ставка делается на развитие частных домов престарелых.

Что заставляет отвлечься на не совсем архитектурный вопрос: на бизнес-схему, по которой в России запускаются частные дома престарелых.

На первый взгляд, всё элементарно. В интернете за смешные 33 тысячи рублей вы покупаете «Типовой бизнес-план по открытию частного дома престарелых (с финансовой моделью)». План прост, как всё гениальное. Арендуете коттедж, делаете косметический ремонт. Двор с дорожками, беседками, качелями и прочим. Покупаете стулья, столы, кресла, диваны, обычные и специальные кровати, кухонную мебель, телевизоры, компьютеры, и так далее. Набираете персонал. Размер инвестиций – от 2 до 5 миллионов рублей. На запуск проекта уйдёт 4-6 недель. Уже на третьем месяце работы предприятие выходит на операционную прибыль в 300-700 тысяч. Окупаемость обещают через год-полтора.

Самое интересное, что в своей основе все коммерческие частные дома призрения в России строятся примерно по подобной схеме – хотя, конечно, не столь вызывающей.

Няндомский дом-интернат для престарелых и инвалидов

Няндомский дом-интернат для престарелых и инвалидов

Под Москвой и под Санкт-Петербургом – а именно эти два региона лидируют в строительстве частных домов престарелых – построены уже несколько десятков таких объектов. В остальных регионах их единицы. Сетевые или «штучные», новёхонькие или бюджетно перестроенные из ликвидированных профсоюзных здравниц, большие или маленькие, класса «люкс» с суточным чеком в 8000 рублей или «эконом» по 1000 рублей в сутки – это всё равно, по сути, гостиницы или, если хотите, пансионаты с повременной платой за проживание и услуги.

Нет, конечно: построить и эксплуатировать частный дом престарелых в России – задача, как говорится, не для слабонервных. Пионер бизнеса компания Senior Group занимается этим с 2007 года и построила 7 пансионатов вокруг столицы. Генеральному директору компании Алексею Сидневу на круглом столе не хватало времени, чтобы расписать все сложности, преодолевать которые архитекторам и проектировщикам приходится на каждом шагу. Нормативы отсутствуют. Требования у согласующих органов рождаются на лету. Экспертов, способных давать практичные советы, нет. Минстрой делает вид, что ничего не происходит. И наконец – краткосрочный, чисто отельерный взгляд инвестора на архитектуру и на источники формирования прибыли.

Монино

Загородный комплекс для пожилых людей в в Монино

Загородный комплекс для пожилых людей в Монино Senior Group построила в 2008 году. Основатель и владелец компании Николай Кобляков перед тем изучал опыт разных стран, и в конце концов решил опираться на французский. Тогда у проекта появился партнер: французский оператор Group Almage, французские решения и французский директор пансионата.

Ни Коблякова, ни французов из Almage на объекте и даже в России уже нет, а комплексом «Монино» управляет УК «Благополучие», генеральный директор которой Олег Фёдоров говорит, что они способны обеспечить доходность такого предприятия более 20%, на чём, собственно, и основаны планы «масштабирования» бизнеса.

При этом самый главный вопрос в развитии любого бизнеса – размер рынка – остаётся открытым. Шикарные проекты, вроде Рублёво-Мякинино на втором километре Новорижского шоссе, поражают воображение ценами и рассчитаны на людей, которые никогда и ни при каких обстоятельствах не оказались бы в государственных богадельнях.

Рублево 1

Рублево 2

Реального спроса на услуги частных пансионатов для стариков не знает никто. Тема эта остаётся в России табуированной, решение о переселении стариков в специальные заведения принимается тяжело на семейных советах с учётом «общественного мнения», которое пока в значительной мере склонно осуждать «неблагодарных детей» – даже если объективно уход и обслуживание за стариками становится при таком переселении более качественным и профессиональным.

А ещё в любом случае расходы на такое проживание оказываются значительными (на любом уровне материального достатка) и невозвратными, как всякое проживание в гостинице. И здесь самое время посмотреть на опыт Великобритании, о котором тоже шла речь на круглом столе. Строго говоря, это опыт не только английский: в Канаде, Австралии и многих других странах дома престарелых или комплексы для пожилых граждан рассматриваются в первую очередь не как гостиницы, не как перевалочные пункты, а как определённая форма недвижимости.

Как объяснил на круглом столе Джон Нордон (John Nordon), проектный директор английской архитектурной фирмы PegasusLife, родственники или сами старики обычно приобретают комнату в таком комплексе в собственность при поддержке многочисленных страховых и социальных кредитных программ. А после кончины владельца недвижимости комната поступает на вторичный рынок и продаётся новым хозяевам, что гарантирует возвратность средств предыдущим покупателям. Причём обычно речь идёт о клубных жилых комплексах, недвижимость в которых по условиям контракта могут приобретать только граждане пенсионного возраста. Тем самым сохраняется целевое социальное предназначение такого жилья.

Разумеется, сами по себе такие комплексы тоже могут быть разного класса: от доступного до хай-энд. Но базовая бизнес-схема при этом остаётся неизменной. Джон Нордон: «Если родственники не смогут продать квартиру потом, они не купят её сейчас!». Всё так просто…

orestad

Трансформация бизнес-модели пансионата в модель собственности лишь на первый взгляд кажется непринципиальной. В действительности же она меняет очень многое: от психологического состояния обитателя такого комплекса до финансовых соображений. План переезда в такой комплекс рассматривается как инвестиции в отдельное жильё, а не как промежуточная остановка на пути на кладбище. Это помогает на более длительный срок сохранить привычное качество жизни стариков. Наконец, такая финансовая схема позволяет девелоперам, а с ними проектировщикам и архитекторам, применять к таким объектам те же схемы планирования и строительства, что и к любым другим жилым многоквартирным зданиям.

В результате, например, появляется возможность создания смешанных жилых проектов, где часть квартир в блоках отдано старикам, а часть – молодым людям или молодым семьям: последние исследования показывают, что такая планировка позволяет пожилым людям больше общаться с молодёжью, не чувствовать себя изолированной и брошенной, а в итоге – стареть медленнее.

Solund Retirement

Выступившая на круглом столе архитектор, дизайнер и управляющий партнёр архитектурного бюро Back2Architecture и преподаватель МАРХИ Мария Троян в связи с этим грустно отметила, что в России такое решение жилья для пожилых людей невозможно. Ряд выработанных на Западе проектных решений в России пока применения не находят. Например, в проектах европейских архитекторов жилые здания для пожилых имеют гораздо более высокую долю общественных зон, чем принято в России. В России продаётся площадь квартир, которую архитекторы стараются максимизировать за счёт социальных пространств. Поэтому пока мировой опыт проектирования жилищ для пожилых людей «Третьего возраста», как принято сейчас выражаться, в России никак не адаптируется. Никак…

Александр Балабин, управляющий партнёр компании «Северин Проект», представляя созданный в его команде проект дома-интерната общего типа, напомнил: «Старики – это не особая раса, это мы. Мы будем потом жить в том, что сейчас спроектируем для себя…»

Возможно, в ожидании осознания этого факта в МАРХИ разработан проект жилого комплекса-микрорайона для проживания нескольких поколений. Но пока интереса к нему со стороны застройщиков нет.

[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]