facebook Vkontakte LiveJournal e-mail
ПОДПИШИСЬ НА НОВОСТИ:


 

Зеленые здания

12 августа 2014 | Сергей Панасенко
Зачем сертифицируются логистические центры?

центр 02_5697

Производственно-складские парки и логистические центры – не те объекты, от которых обычно приходят в восторг певцы эко-устойчивой архитектуры. Тем не менее, именно эти строения стремительно выходят в лидеры экологической сертификации на российском рынке недвижимости. Почему это происходит и о чём это говорит, редактору журнала Сергею Панасенко помогает разобраться Ксения Агапова, менеджер по экологическим инновациям в компании Jones Lang LaSalle.

Лидеры сертификации

Распространено мнение, что экологическая сертификация – это процедура косметическая, сродни походу в дорогой салон для девушки перед встречей с кавалером, которого она намерена сразить наповал. Так иногда девелопер, заканчивая описывать достоинства своего проекта, прибавляет: «Здание сертифицируется по …» – иными словами, знай наших!

Маркетинг остаётся маркетингом, конечно, но когда речь заходит о таких объектах, как огромные логистические центры классов А/А+, экологическая сертификация уже оказывается чем-то гораздо большим, в первую очередь – инструментом, позволяющим проектировщикам и девелоперам принимать правильные и выгодные инвестиционные решения, польза которых ощущается затем и арендаторами.

Строительство подобных центров вот уже примерно пять-шесть лет переживает в России бум. Только вокруг Москвы у монстра Raven Russia Ltd. – без малого 700 тыс. кв. метров построено и ещё примерно 500 тыс. кв. метров в планах и в работе. Прибавить к этому Radius Group, их индустриальный парк «Южные врата» рядом с Домодедово: задумано 650 тыс. кв. метров, из которых введено в эксплуатацию 187 тысяч. Логистический парк «Радумля» группы компаний TGC, после окончания строительства будет 630 тыс. кв. метров. Логистический парк «Дмитров» – 225 тыс.кв. метров. «Трилоджи парк Томилино» (девелопер ЗАО «Инвестиционный траст») – 107 тыс. кв. метров. И так далее, не считая более мелкие объекты по 30-40 тыс. квадратов. И все эти площади либо уже сертифицированы – Ксения Агапова говорит, что прошли сертификацию уже примерно 500 тыс. кв. метров – или намереваются сделать это в ближайшее время.

Проблемы – это убытки…

agapova_50697

Почему индустриальная недвижимость так активна? Конечно, конкурентное преимущество имеет значение, но первично не оно. Как поясняет Ксения Агапова, такие объекты как ничто иное ориентированы на зарубежных игроков, причём высшей лиги, а за рубежом экологическая сертификация подобных сооружений с момента проектирования – само собою разумеющаяся вещь. Часто они уже строятся для конкретного заказчика, ещё чаще работы ведутся в режиме pre-let, то есть договора аренды заключаются ещё на стадии строительства. На Западе эко-сертификация рассматривается как своего рода гарантия, как знак качества, обеспечивающий бесперебойную и беспроблемную работу бизнеса. Проблемы – это убытки. Их не должно быть. Такова мотивация.

Особенность таких центров – что рабочие места людей занимают небольшую долю пространства в сравнении с классической офисной недвижимостью. Поэтому внешнее воздействие на окружающую среду самого объекта и его технические параметры играют при сертификации гораздо более заметную роль, чем критерии, связанные со здоровьем и благополучием людей внутри здания. И потому вопрос энергопотребления решается иначе.

Инженерные системы в складском помещении проще, чем в офисе, потому что требования к качеству внутренней среды ниже. Если в офисном центре требования по температуре – например, 20±1 градус, и влажность должна лежать в узких пределах, и освещённости, и прочее – и всё это, говорит Ксения Агапова, будет стоить одних затрат энергии, а если разброс температур 16-26, как для любых складов, и вентиляция не такая навороченная, то масса требований по инженерным системам снимается, и в проект можно более простые и дешёвые системы заложить.

Особое внимание — биоразнообразию

Другое преимущество в том, что по национальной документации подобные объекты проходят как производственно-складские, поэтому к ним автоматически применяются достаточно жёсткие российские нормы охраны окружающей среды. Здесь девелоперы проводят массу дополнительных изысканий, в обязательном порядке делают очистные сооружения, и это, по словам Ксении Агаповой, упрощает сертификацию, потому что многие баллы набираются без дополнительных усилий, просто по факту выполнения российских норм.

Однако ошибётся тот, кто решит, что сертификация логистических центров – это как и офисных, только проще. Например, уже с биоразнообразием или площадью озеленения возникают большие сложности. Логистические центры – колоссальные постройки, сооружение которых в наших условиях идёт, как правило, на бывших сельхозугодьях. При компенсирующих высадках то биоразнообразие, которое ликвидировали при создании твёрдых покрытий, не всегда возможно компенсировать количественно. Тогда потерю площадей приходится компенсировать качеством, используя больше сортов и видов растений, что выливается в более дорогие планы озеленения.

Огромные плоские крыши, казалось бы, просятся в таком случае под озеленение, но г-жа Агапова спешит разочаровать: проведенное по просьбе одного из клиентов исследование показало полную непригодность технологии зелёной кровли для больших логистических центров. Первое – чрезмерная нагрузка на кровлю, и так работающую при большой снеговой нагрузке. Второе – ветер, который сдувал бы тонкий слой грунта, попытайся девелопер на нём сэкономить, а для толстого и закреплённого несущие конструкции пришлось бы делать слишком мощными и, следовательно, излишне дорогими. Да и с позиции жизненного цикла объекта преимущества «зелёной крыши» уже не выглядят бесспорными: сэндвич-панели, из которых строятся все логистические центры, не прослужат столько, сколько необходимо для выявления преимуществ «зелёной» крыши над обычной в части эксплуатации и ремонтов.

центр 01_4056

Отопление – главная статья расходов

Отопление остаётся главной статьёй расходов энергии в логистическом центре (освещение стоит на втором месте). Сложность в том, что в основном склады находятся в зонах, где нет централизованного отопления и ГВС, поэтому им приходится организовывать собственные котельные, запитанные от магистрального газа. Требуется подбирать эффективные современные котлы, что избавляет от ряда проблем при сертификации. Выбор энергоэффективного освещения – тоже непростая задача. «Одни девелоперы, – говорит Ксения Агапова, – переходят на светодиоды, другие предпочитают люминесцентные лампы, доказывая, что они эффективнее. Разумеется, везде применяются технологии автоматизированного управления освещением. Это всегда поиск баланса – добавить окна и впустить естественный свет, сэкономив на освещении, но больше потеряв тепла, или наоборот: никаких окон, но искусственный свет. Поэтому мы всегда выполняем энергомоделирование объекта, которое снимает многие вопросы».

Она говорит, что альтернативные источники энергии, которые так любят на Западе, они тоже прорабатывали, но смысла они в наших условиях не имеют. Период окупаемости фотоэлектрических панелей не вписывается ни в какие рамки – не в последнюю очередь из-за невозможности продавать часть электричества в сеть, ветроустановки трудно рассматривать всерьёз из-за нестабильности параметров, а аккумуляторы оказываются дороже, чем системы генерации. Использование геотермальных установок упирается в огромное количество разрешений и изысканий, которые надо выполнить, чтобы обеспечить её эффективность. Поэтому, говорит Ксения Агапова, девелоперы добиваются энергоэффективности иными, традиционными способами. Есть известные складские технологии, позволяющие минимизировать потери через ворота, а сэндвич-панели с минеральной ватой, как считается, обеспечивают достаточную герметичность и теплостойкость.

центр 03_4056

Транспортный вопрос

Ещё одна большая проблема логистических центров – удалённость от общественного транспорта. Поэтому сертификация стимулирует применение различных удобств внутри логистического центра. Кафе, почта, банкоматы – всё это должно быть в шаговой доступности, на территории самого центра, и выгодно как сотрудникам, так и работодателю. Так благодаря сертификации логистические центры гуманизируются, становятся более приятным местом для работы. Ещё сертификация требует решить вопрос с удобной доставкой сотрудников на рабочие места, чтобы побудить их отказаться от личного автотранспорта. Кстати, на многих крупных логистических центрах применяют внутренний велотранспорт и велопарковки. При больших территориях использовать велосипеды внутри очень удобно.

Характер конструкции логистических центров оставляет мало места для рециклированных материалов, что могло бы добавить баллы при сертификации. Почти единственный вариант, который используется в последнее время очень широко, это подсыпка из рециклированного материала. При огромных объёмах земляных работ с подсыпкой связаны большие расходы, а рециклированные материалы дешевле: так сертификация ещё раз выступает рука об руку с выгодой.

центр 04_40596

Ксения Агапова говорит, что на логистических центрах в основном для сертификации используется BREEAM, а не LEED. По её мнению, BREEAM удобнее по ряду позиций и гибче, что в наших условиях сложностей с получением иногда простейшей информации о происхождении или составе материалов имеет немалое значение. В результате сертификация несёт в себе меньше рисков: баллы, не полученные на одном, можно попытаться взять на другом.
Российские логистические центры сертифицируются традиционно неплохо: около половины оценок уровня «very good». Как насчёт «outstanding»? Нет, качает головой г-жа Агапова, для такого класса объектов это чрезвычайно сложно, она даже не уверена, есть ли в мире логистические центры с такой оценкой…

[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]