facebook Vkontakte LiveJournal e-mail
ПОДПИШИСЬ НА НОВОСТИ:


 

Устойчивое развитие

31 января 2018 | Мария БОГДАНОВА
ЗАЩИЩАТЬ ПРИРОДУ ИЛИ ЗАЩИЩАТЬСЯ ОТ ПРИРОДЫ?

Климатические риски по всему миру начинают заметно влиять на стоимость объектов недвижимости и, таким образом, на величину активов компаний и банков. Весна и лето 2017 года побудили инвесторов гораздо тщательнее, чем прежде, изучать объекты инвестирования с этой неожиданной стороны. Пожары, ураганы, засухи и наводнения стёрли миллиарды долларов с ценников недвижимости в Европе и Северной Америке, а поскольку финансовый рынок ныне глобален, эскалация ущерба от погодных катаклизмов не могла не привлечь внимание экспертов отрасли.

Плачевные результаты 2017 года по меркам Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) и тревожные ожидания 2018 года побуждают растущую группу инвесторов и фондов, разделяющих идею устойчивого развития, предъявлять повышенные требованиями к зелёному статусу своих инвестиций. GRESB пока ещё по инерции акцентирует внимание в своей статистике на влияние объектов недвижимости на окружающую природу, хотя пора уже думать и об обратном влиянии.

– Немногие компании действительно задумываются об изменении климата с точки зрения последствий для стоимости их активов, – говорит Франциска Куинн (Francisca Quinn) из компании Quinn & Partners. Она консультант по стратегиям устойчивого развития и работает с несколькими участниками системы GRESB. – Распространённая реакция клиентов обычно «Так ведь если что, всегда можно получить страховку!» А я отвечаю им, что мы и с коммерческой недвижимостью приближаемся к черте, за которой уже оказались в жилом секторе, когда на страховку вы можете рассчитывать уже далеко не «всегда». И возникает вопрос: что же делать, чтобы не оказаться на руках с активом, который настолько климатически уязвим, что страховые компании будут от него шарахаться?

Как пишут некоторые наблюдатели, на рынке растут признаки того, что самые осторожные долгосрочные инвесторы начинают сторониться рискованно расположенных объектов. Но в краткосрочном плане пока везде преобладает оптимизм. Например, несмотря на все предостережения топографов и гидрологов о небезопасной картине в ряде районов Хьюстона, многие агенты по недвижимости упорно настаивают, что повторение урагана Харви маловероятно и над рынком коммерческой недвижимости здесь никогда не зайдёт солнце. Аналитики компании CBRE предрекают спрос на быстровозводимые производственные здания, гостиницы и многоквартирные жилые дома. Граждане восстанавливают повреждённые жилища и меняют повреждённое имущество на новое, и поставщики строительных материалов и домашней утвари потирают руки.

Всего за 14 месяцев до того, как ураган Ирма ударил по Южной Флориде, Билл Мэйхер (Bill Maher), руководитель группы исследований и стратегии компании LaSalle Investment Management в Северной Америке, рассуждая о возможных причинах роста затрат, способных подорвать доверие кредиторов и спровоцировать бегство арендаторов из прибрежных районов, отмечал: «По данным LaSalle Acquisitions, брокеры считают, что угроза повышения уровня океана, о которой много говорят, тем не менее, не сказывается на продажах. Страховые компании в курсе этого риска, но не увеличили в совокупности страховые премии, поскольку стандартный срок полиса – один год. Похоже, что участникам рынка недвижимость считают, что им нет смысла бояться».

Однако положение начинает постепенно меняться. Помимо роста страховых премий или полной потери страхового покрытия, девелоперов настораживает и возможное повышение налогов на недвижимость, если с их помощью местные власти решат собрать средства на программы по защите от стихийных бедствий. В такой ситуации банки могут начать осторожничать и откажутся от финансирования проекта, который окажется в новых пересматриваемых границах зон подтопления или чего-то подобного.

Вообще же именно риск катастрофического паводка сегодня определяется экспертами как один из четырёх главных факторов риска для объектов недвижимости, связанных с экологической устойчивостью, наряду с ужесточением климатического законодательства, устареванием и износом объектов недвижимости и ростом требований потенциальных жильцов или арендаторов.

Дальновидные и осторожные кредиторы готовятся корректировать условия кредитования, чтобы минимизировать присутствие в районах, потенциально подверженных климатическим рискам, и заложить в контракты повышенные страховые премии по объектам на таких территориях. Они всё активнее используют данные картографирования критических регионов, отчёты гидрологов и геологов для оценки разных сценариев событий и рисков для своих кредитных портфелей. И эксперты по устойчивости всё настойчивее советуют владельцам и управляющим компаниям объектов недвижимости делать то же самое.

– Если вы не знаете, каким рискам подвергается ваша собственность, с вами что-то не так. В особенности, если риск легко предсказуем, — утверждает Александр Хэй (Alexander Hay), инженер-строитель и специалист по защите критически важной инфраструктуры, который работает в Ассоциации владельцев и менеджеров зданий (BOMA) в Большом Торонто. Его «конёк» – адаптация коммерческой недвижимости к экстремальным погодным условиям.

В качестве отправной точки управляющим компаниям необходимо проанализировать свои объекты под углом соответствия эксплуатационных возможностей объектов ключевым требованиям жильцов или контрактным обязательствам перед арендаторами. Так легче выявить потенциальные критические уязвимости объектов и спланировать ответные действия на случай тех или иных катаклизмов: ураганов, ливней, снегопадов, экстремальной жары или морозов.

Тривиальное правило, что проблемы проще предупреждать, чем устранять, не перестаёт быть от тривиальности верным. Если критическое с точки зрения жизнеобеспечения оборудование установлено в подвале ниже нулевой отметки, то оно будет неизбежно выведено из строя в результате экстремальных дождей, и оправдания вроде того, что «такого раньше никогда не случалось», не произведут на жильцов никакого впечатления. Если сбой в электроснабжении отключит системы ОВК, то каким бы энергоэффективным ни был дом в обычных условиях, в экстремальных он довольно быстро станет неуютной западнёй.

В меняющихся климатических условиях ещё на этапе проектирования девелоперам стоило бы уделять больше внимания непредвиденным обстоятельствам и повышению сопротивляемости всех систем жизнеобеспечения здания. Особый смысл приобретают инвестиции в альтернативные источники энергии вне сети, прежде всего в возобновляемые, которые разумно оценивать не только с позиции уменьшения счетов за свет и тепло (с этим не всё однозначно), но и с позиции выживания в условиях враждебной стихии. Неплохим решением была бы и кооперация с операторами соседних коммерческих зданий для обмена ресурсами и помощи в чрезвычайной ситуации.

Цель этих усилий – получить здание, которое обеспечит своим обитателям безопасность и некоторый достаточный комфорт независимо от хаоса за его стенами, а когда всё заканчивается, поможет им вернуться к нормальной жизни без привлечения сил МЧС. Хэй предлагает рассматривать здание как промежуточную искусственную среду между потенциально опасным внешним миром и жильцами, которая должна обладать способностью выживать без риска для человека. «Со времён потопа где-нибудь на Земле всегда была экстремальная погода. Здесь нет ничего нового или шокирующего. Что значительно поменялось, так это цена риска, — говорит он. – Стоимость недвижимости в собственности играет всё более важную роль в финансовом благополучии компании. Если вы посмотрите на это с холодным коммерческим расчётом, то увидите, что чем город менее эластичен по климату, тем стоимость недвижимости в нём ниже, риски выше, и вся финансовая система уязвимее».

Ураганы Харви и Ирма, безусловно, послужили уроком всему миру и подняли уровень осознания проблемы. Для этого, правда, пришлось потерять 290 млрд долларов. Но это не главное. «Я просто вижу, как умудрённые жизнью инвесторы покидают инвестиционные фонды, где, как им кажется, менеджмент не уделяет должного внимания климатическим рискам, – соглашается Куинн. – Что же, значит, больше капитала перейдёт в правильные руки. В какой-то момент деньги всё расставят по местам».

[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]